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Frais de notaire : de quoi parle-t-on exactement ?

Quand vous achetez un bien, vous ne payez pas que le prix affiché sur l'annonce. A ça s'ajoutent des frais, souvent appelés "frais de notaire", qui financent en réalité surtout des taxes et droits reversés à l'État et aux collectivités locales. Le notaire ne garde qu'une petite partie de cette somme pour sa rémunération. 

C'est un point mal compris par beaucoup d'acheteurs, qui pensent que ces frais sont fixes ou négociables. En réalité, ils sont encadrés par la loi, et surtout, ils changent radicalement selon que vous achetez dans l'ancien ou dans le neuf.

Le calcul détaillé : ancien vs neuf

Dans l'ancien, ces frais représentent environ 8,5 % du prix du bien. Dans le neuf, ils tombent à environ 2,5 %.

Concrètement, sur un bien à 250 000€ :

Soit une économie d'environ 15 000€ sur ce seul poste, avant même de parler du reste (travaux, énergie, garanties).

On vous détaille ce calcul en images dans cette courte vidéo :

???? Frais de notaire : la vidéo qui vous fait économiser 15 000€

Pourquoi une telle différence entre ancien et neuf ?

Cette différence n'est pas un hasard ni un argument marketing propre à Home Steiner : elle vient directement de la fiscalité française.

• Dans le neuf, le bien est soumis à la TVA, déjà intégrée dans le prix de vente affiché. Les "frais de notaire" ne couvrent alors que des frais réduits, essentiellement administratifs.
• Dans l'ancien, le bien est soumis aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO), aussi appelés "droits d'enregistrement", qui représentent la grande majorité du taux de 8,5 %.

C'est une règle fiscale nationale. Elle s'applique donc partout en France, y compris en Alsace, quel que soit le prix du bien ou la ville où vous achetez.

Concrètement, ça représente quoi 15 000€ ?

C'est facile de lire un chiffre et de passer à autre chose. Mais 15 000€, mis bout à bout, ça représente très concrètement :

• Une cuisine équipée complète
• Une voiture
• L'ameublement de tout un appartement
• Plusieurs années de vacances en famille
• Ou, plus stratégique : l'apport pour un futur projet immobilier

Dans l'ancien, cet argent part dans les frais sans que vous ne le voyiez jamais. Dans le neuf, vous le gardez pour financer ce qui compte vraiment pour vous.

Un avantage qui s'ajoute à d'autres économies du neuf

Les frais de notaire réduits ne sont qu'une partie de l'équation. Ils s'additionnent à d'autres avantages financiers propres au neuf :

• TVA réduite à 5,5 % possible dans certaines zones ANRU ou quartiers prioritaires, contre 20 % de TVA classique déjà incluse dans le prix
• Exonération de taxe foncière pendant 2 ans dans la majorité des communes
• PTZ (Prêt à Taux Zéro) accessible uniquement dans le neuf sous conditions de ressources
• Garanties constructeur (parfait achèvement, biennale, décennale) qui évitent des travaux imprévus les premières années
• Performance énergétique RE2020, qui réduit les factures de chauffage par rapport à un bien ancien mal isolé

Mis bout à bout, ces économies peuvent largement dépasser les 15 000€ de frais de notaire évités.

À Strasbourg, Mulhouse et Colmar : ce que ça change concrètement

Dans les trois plus grandes villes alsaciennes, où les prix au m² varient sensiblement, cette économie prend un relief différent.

À Strasbourg, le marché de l'ancien reste tendu, avec des prix au m² parmi les plus élevés de la région et peu de marge de négociation, notamment dans l'hypercentre et la Neustadt. Sur un bien à 300 000€, la différence de frais de notaire entre ancien et neuf dépasse les 17 000€. Un argument de poids pour regarder du côté des programmes neufs dans des quartiers comme la Robertsau, Wacken ou Koenigshoffen, en plein développement.

À Mulhouse, l'offre de logements neufs s'est fortement développée ces dernières années, avec des prix au m² restant plus accessibles qu'à Strasbourg. L'économie sur les frais de notaire s'ajoute donc à un prix d'entrée déjà plus bas, rendant le calcul global particulièrement favorable pour les primo-accédants.

À Colmar, ville au cadre de vie très recherché, les biens anciens du centre historique sont rares, chers et souvent nécessitent des travaux de rénovation coûteux. Le neuf en périphérie proche permet de cumuler frais réduits, logement aux normes actuelles, et absence de travaux à prévoir à court terme.

FAQ sur les frais de notaire dans le neuf : 

Les frais de notaire dans le neuf sont-ils vraiment fixes à 2,5 % ? Le taux varie légèrement selon les départements et les cas particuliers, mais 2,5 % reste une moyenne fiable pour estimer son budget dans le neuf, contre 7 à 8,5 % dans l'ancien.

Peut-on négocier les frais de notaire ? Non, ils sont encadrés par la loi et par un barème national. Ce qui varie, c'est uniquement le type de bien (neuf ou ancien) et sa localisation.

Cette économie s'applique-t-elle à tous les logements neufs ? Oui, dès lors que le bien est vendu en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ou neuf de moins de 5 ans n'ayant jamais été habité.

Faut-il ajouter d'autres frais en plus des frais de notaire dans le neuf ? Il peut y avoir des frais annexes (garantie financière d'achèvement, frais de dossier bancaire), mais ils sont sans commune mesure avec l'écart sur les frais de notaire eux-mêmes.

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